УД, группа

МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества», 3 – 14 (1 подгруппа)

Преподаватель

Кононова Л.А., ОБПОУ  «КМТ»

Тема учебного занятия,

№ учебного занятия по тематическому планированию

Формирование рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

№ 35

Цель:

Целью занятия является закрепление изученного материала, обучающие должны иметь представление об условиях применения сравнительного подхода; уметь определять стоимость недвижимости сравнительным подходом, исследования и анализ  рынка недвижимости в заданном районе, развитие коммуникабельности, ответственности за принятие управленческое решение, развить интерес к самоанализу и познанию ситуаций.

Задачи:

обучающие

развивающие

воспитательные

Обобщить и применить на практике знания о подходах,

влияющих на стоимость недвижимого имущества.

Развитие  памяти, логического и творческого мышления, нестандартного подхода к выполнению задания, умение работать со специальной документацией.

Воспитание положительного отношения к знаниям, самостоятельности, умения выслушать другого человека, работать в группе (коллективе).

Формируемые

ПК 4.1- 4.6 (по стандарту)

ОК 1-9

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах.

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.

ПК 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией.

ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес.

ОК 2. Анализировать социально-экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно-социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности.

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

ОК 4. Решать проблемы, оценивать риски и принимать решения в нестандартных ситуациях.

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 6. Работать в коллективе и команде, обеспечивать ее сплочение, эффективно общаться с коллегами, руководством, потребителями.

Вид учебной деятельности

Выполнение курсовой работы

Оборудование

Рабочее место преподавателя и обучающегося, оборудованное персональным компьютером с лицензионным и свободным программным обеспечением, соответствующим разделам программы и подключенным к сети Internet; доска.

– электронные дидактические материалы «Методические указания по выполнению курсовой работы» по МДК 04.01. «Оценка недвижимого имущества» для специальности 20.02.05 Земельно – имущественные отношения  

 - на столах обучающихся дидактические материалы, методические указания по выполнению курсового проекта

Предполагаемые

 результаты

Опыт репродукции:

 • работа по алгоритму на учебном занятии при выполнении курсовой работы.

 • ответы на вопросы и задания;

• умение использовать необходимую информацию;

 • формировать навыки, умения составлять схемы, производить расчеты;

• заполнять  таблицы;

• формулировать логические выводы;

• оформлять рассчитанный этап курсовой работы.

Опыт творческих действий:

 • выбор темы учебного занятия и её обоснование;

• выбор хода учебного занятия посредством расположения содержания в определенной логике

Опыт отношения (к себе, к своим возможностям, к жизни и к МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества:

 • всё взаимосвязано, взаимозависимо и познаваемо;

 • «Я успешен, я многое могу»;

Педагогические технологии: коммуникативные, алгоритмические, деятельностные .

Основные профессиональные позиции преподавателя на учебном занятии: собеседник, консультант, координатор,

 руководитель, наблюдатель, слушатель, равноправный участник взаимодействия.

Этапы учебного занятия

Деятельность преподавателя

Деятельность обучающегося

Учебно-методическое обеспечение

I. Организационный этап

Мотивация деятельности

(Проверяет готовность обучающихся к занятию.)

Добрый  день,  присаживайтесь! Вся  группа присутствует, начинаем.

Обучающиеся готовятся к работе, организуют рабочее место.

Презентация в программе Power Point

Слайд 1

Хочу, чтобы все повторили подходы к оценке недвижимости.

Студенты повторяют подходы к оценке недвижимости.

Слайд 1

II. Актуализация знаний обучающихся

Перечислите основные подходы к оценке недвижимости.

Подумайте, все ли подходы вы перечислили? Хорошо, повторили, продолжаем…

Все ли нашли информацию по своему объекту недвижимости?

-сравнительный;

- доходный;

- затратный

- да, нашли информацию по объектам недвижимости в разных чертах города.

Слайд 2

 Какие последовательные действия должны заключаться при применении подхода сравнения продаж?

Сегодня мы будем определять  поправки к  оценке недвижимости по курсовой работе, скажите, на каком этапе расчета мы остановились?

- Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

- Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

- Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

-Приведение ряда показателей стоимости объектов сравнения к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Слайд 3,4

Хорошо. Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

физические, социальные, экономические, политические.

Слайд 5

Перечислите какие поправки при корректировке на недвижимость вы знаете?

- поправка на передаваемые права собственности на недвижимость;

- поправка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

 - поправка на условия продаж;

- поправка на динамику сделки на рынке;

Слайд 6,7

кто может дополнить еще?…

- поправка на время продажи;

- поправка на местоположение;

 - поправка на время продажи;

- поправка на конструктивные характеристики;

- поправка на этаж;

 - поправка на физический износ;

 - поправка на масштаб;

Слайд 8,9, 10

Итак,   кто может мне сформулировать тему нашего занятия?

  - определение поправок при оценке недвижимости сравнительным подходом

-определение  выгодной покупки недвижимости в определенном районе города Курска

Слайд 11, 12, 13,

кто может дополнить еще?…

формирование рыночной стоимости объекта недвижимости

Слайд 14

Правильно, тему определили,  а каковы цели  нашего занятия?

- определить поправки;

- рассчитать поправочные коэффициенты;

 - проверить правильность расчета.

Слайд 15

Все  это,  то, что вы говорите в принципе правильно, но не полно, сформулируйте цель постарайтесь охватить все предложенное вами

Сделать расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом

Слайд 15

Правильно, но кроме общих целей, каждый из вас ставит свою собственную индивидуальную цель, кто хочет поделиться?

Очень хорошо, итак… Что входит в состав расчета стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом?

- подготовиться к выполнению экономической части проекта

- поправки

Слайд 15

III. Выполнение расчетов

по курсовой работе

 При экспертном определении поправочных коэффициентов используются весовые коэффициенты следующего характера:

- если объект-аналог лучше оцениваемого объекта, его стоимость необходимо уменьшать на коэффициент от 1% до 20%;

- если объект-аналог хуже оцениваемого объекта, его стоимость необходимо увеличивать на коэффициент от 1% до 20%.

Следующим шагом  расчета является поправка на передаваемые права.

Что такое поправка на передаваемые права?

 Поправка на передаваемые права собственности на недвижимость объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Покупателю передается право собственности в полном объеме: владеть, пользоваться, распоряжаться не только зданием и сооружением, но и земельным участком, на котором они находятся.

Слайд 16

Хорошо. Если есть ограничение по оцениваемому объекту, а по аналогам нет, то что мы должны сделать?

А если наоборот?

А если одинаковые?

- мы должны уменьшить поправочный коэффициент на 0,9.

- значит увеличить на 0,9.

- тогда поправочный коэффициент равен 1.

Слайд 17

Правильно. Следующая поправка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Как ее рассчитать?

так как сделки купли – продажи объектов не состоялись, и финансовых расчетов по приобретению не было, то поправка к ним равна 1.

Слайд 17

Поправка на условия продажи (чистота сделки).Для нашего случая, какая она будет?

 - элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. В нашем случае сделки не состоялись, следовательно, поправка к ним равна 1.

Слайд 17

Поправка на динамику сделок на рынке

(дата продажи), так как информация о продаже или перепродаже объектов недвижимости на рынке (по дате продажи) отсутствует, они непродажны. Все цены аналогов 1-3 являются ценами предложения, факт продажи не состоялся, следовательно, поправка к ним равна 1.

Слайд 17

Поправка на конструктивные характеристики.

   Аналог 1 имеет поправочный коэффициент от 5 до 60 %

Скорректированная стоимость аналога 1 составляет: Стоимость предложения (руб.) умножаем на поправочный коэффициент = руб.

Теперь рассчитываем для 2 Аналога.

Скорректированная стоимость аналога 2 составляет

Теперь рассчитываем для 3 Аналога.

Скорректированная стоимость аналога 3 составляет

- определения экспертным путем исходя из анализа данных по группам капитальности объектов аналогов и оцениваемого объекта. При этом диапазон цен в зависимости от конструктивных характеристик может составлять от 5 до 60%.

Аналог 1 имеет поправочный коэффициент 95%,тогда скорректированная стоимость будет равна :Цена аналога 1 * на 0,95 =

Аналог 2 имеет поправочный коэффициент 90%,тогда скорректированная стоимость будет равна :Цена аналога 1 * на 0,90 =

Аналог 3 имеет поправочный коэффициент 100 (он идентичен с нашим объектом),тогда стоимость его не измениться.

Слайд 17

Поправка (корректировка) на этаж. Как ее рассчитать?

По объективным данным в результате исследования рынка недвижимого имущества стоимость одного квадратного метра квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3 % стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Если существует отобранный объект аналог, расположенный на первом или последнем этаже, то для него принимается повышающаяся поправка равная 3 %. Для остальных объектов аналогов поправка равна 1.

В рассматриваемом случае оцениваемый объект расположен на последнем этаже, исходя из этого, получаем:

Аналог 1 имеет поправочный коэффициент равен 0,03:

скорректированная стоимость аналога 1 составляет: скорректированная стоимость предложения (руб.) умножаем на поправочный коэффициент = руб.

Слайд 17

Поправка на местоположение. Что вы можете рассказать про данную поправку?

Правильно. Теперь каждый рассчитывает коэффициент по своему объекту.

 - Поправка определяет удаленность выбранных аналогов от центра города, престижность местоположения, а также расположения объекта внутри района, местоположение исходя из анализа рыночных данных по объектам – аналогам и оцениваемым объектом. При этом отклонения цены в зависимости от места положения объектов – аналогов и оцениваемого объекта может быть от 5 до 80%.

- В рассматриваемом случае объекты аналог 1 и аналог 3, по сравнению с оцениваемым объектом находятся в равных условиях, - поправочный коэффициент – 0.

Аналог 2 удален на значительное расстояние от инфраструктуры микрорайона, поправочный коэффициент – .

Скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

скорректированная стоимость предложения (руб.) умножаем на поправочный коэффициент =  руб.

Слайд 17

Как рассчитать фактический износ у оцениваемого объекта?

Текущий год – год постройки

    группу капитальности

Слайд 17

Поправка на физический износ. Расчет производится по какой  формуле?

  где Пи – поправка на износ;

Иоб – фактический износ оцениваемого объекта;

Иан – фактический износ аналога.

Слайд 17

Поправка на масштаб.

Поправка учитывает тот факт. что цена единицы площади больших зданий ниже. чем цена меньших зданий. Кто помнит формулу? Правильно. Рассчитываем для своего объекта.

Пр = -0.02519*(So-Sa), где

Sa  - площадь аналога;

So – площадь оцениваемого объекта

Слайд 17

Теперь мы с вами переходим к расчету скорректированной стоимости объекта недвижимости. Как ее рассчитать? Правильно. Рассчитываем для своего объекта.

Цен.скор.=(Цан/ Sa+-Пр)* So.

Цену аналога разделить на площадь аналога + или – поправку на масштаб и умножить это все на площадь оцениваемого объекта.

Слайд 17

Следующим этапом нашей работы будет установление коэффициентов наших аналогов? Какая сумма этих коэффициентов должна получиться в итоге?

Нам надо сравнить наш объект и объекты - аналоги, их сумма должна равняться единице.

К 1 + К 2+К 3 = 1.

Слайд 17

По какой формуле мы узнаем стоимость оцениваемых объектов как средневзвешенную величину скорректированных цен аналогов? 

Правильно, Рассчитываем для своего объекта.

Со = , где

Ц1,Ц2,Ц3 – это цены аналогов,

К1,К2,К3 – это коэффициенты

Слайд 17

IV. Подведение итогов работы

Все, итоги стоимости недвижимости сравнительным подходом  подсчитаны…теперь, наша задача заполнить таблицу для своего объекта.  В колонку итог, вносим рассчитанные данные.

Кто хочет озвучить полученные расчеты для дома или квартиры?

1, 2 человека озвучивают полученные данные.

ПРИЛОЖЕНИЕ А «Таблица для частных домов»,

ПРИЛОЖЕНИЕ Б «Таблица для квартир».

V. Рефлексия

У вас на столах находится лист самооценки, заполните его. Оцените свою работу.

Разрешите  объявить итоги нашего урока ………. преподаватель называет итоговые результаты самооценки.

Студенты заполняют лист самооценки

Алгоритм самооценки (см. ПРИЛОЖЕНИЕ «Лист самооценки»).

ПРИЛОЖЕНИЕ В «Лист самооценки».

VI. Домашнее задание

Задание на дом: Проверить еще раз расчеты оцениваемой недвижимости.

Теперь на своих флеш-картах не забудьте сохранить сегодняшний расчет.

Слушаю ваши вопросы….если вопросов нет, то наше занятие окончено. Всем спасибо, до свидания!

№п/п

Объект оценки

Объекты - аналоги

1

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

2

Тип недвижимости

жилая

жилая

жилая

Объемно-планировочные и функциональные параметры

4

Общая площадь, кв.м.

Источник информации:

Стоимость объекта, руб.

Поправка на конструктивные характеристики

1

Поправочный коэффициент

Скорректированная стоимость, руб.

Поправка на месторасположение(устанавливается экспертно)

2

Поправочный коэффициент

Скорректированная стоимость, руб.

Поправка на износ

3

Фактический износ объекта оценки

Фактический износ объектов-аналогов

Поправочный коэффициент

Скорректированная

стоимость, руб.

Поправка на масштаб

4

Поправочный коэффициент

Скорректированная

стоимость, руб.

Коэффициент весомости

Стоимость ОО с учетом округления

Элемент сравнения

Ед. изм.

Оцениваемый объект

Объекты сравнения

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Сколько комнат в квартире

Цена продажи/предложения

руб.

Поправка на конструктивные характеристики

Корректировка

Скорректированя цена

руб

Поправка на местоположение

Корректировка

Скорректированная цена

руб.

 Поправка площадь объекта

Корректировка

Скорректированная цена

руб.

Поправка на конструктивные характеристики

Корректировка

Скорректированная цена

руб.

Этаж квартиры/этажность дома

Корректировка

Скорректированная цена

руб.

Стоимость ОО с учетом округления

руб.

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

Лист самооценки

Дорогие обучающиеся, заполните шапку таблицы, а затем обведите в каждой строке ТОЛЬКО одну цифру, которая соответствует ВАШЕЙ работе. Помните, что, в первую очередь, Вы даете оценку самому себе, для того чтобы извлечь смысл из опыта и не совершать ошибок в последующих работах

Название работы

Ф.И.О.

группа

дата

КУРСОВАЯ РАБОТА

ИССЛЕДОВАНИЕ

самостоятельно

не самостоятельно

с ошибкой

не достиг результата

Сформулировал цель

2

1

1

0

Определил план работы

2

1

1

0

Результат  ответов  на вопросы  преподавателя

Сделал вывод

2

1

1

0

ОБРАБОТКА ИНФОРМАЦИИ

самостоятельно

не самостоятельно

с ошибкой

не достиг результата

Осуществил поиск  поправок расчета стоимости

2

1

1

0

Заполнил необходимые  колонки

2

1

1

0

Указал результаты с учетом округлений

2

1

1

0

Удостоверился в правильности расчета оценки недвижимости

2

1

1

0

ПРОВЕДЕНИЕ РАСЧЕТА

самостоятельно

не самостоятельно

не достиг результата

Оборудование использовал правильно

2

1

0

Получение результатов расчета

2

1

0

Все ли члены подгруппы принимали

участие в работе?

Все работали

одинаково

Кто-то работал

больше, кто-то

меньше других

Работал только

один

2

1

0

ИТОГОВЫЙ БАЛЛ:

СЕГОДНЯ Я МОГУ ПОСТАВИТЬ СЕБЕ ОЦЕНКУ:

ТАБЛИЦА ПЕРЕВОДА

БАЛЛ

30-38

21-29

13-20

0-12

ОТМЕТКА

«5»

«4»

«3»

«2»