Рынок доступного жилья. Влияние ипотечного кредита на индекс доступности жилья на примере покупки квартиры в Кемеровской области.

Министерство образования и науки Российской Федерации.

Муниципальное нетиповое бюджетное общеобразовательное учреждение.

«Лицей №76»

Рынок доступного жилья. Влияние ипотечного кредита на индекс доступности жилья на примере покупки квартиры в Кемеровской области.

Выполнил: Севостьянов Арсений, 10 А класс

Научный руководитель: Некрасова Л.В.

Учитель технологии МНБОУ «Лицей №76»

Новокузнецк

2015 год

Содержание

Введение                                                                                                3

1. Конституционное право на жилище                                                         4

2. Методика определения доступности жилья                                                5

3. Ипотечное кредитование                                                                         7

3.1. Участники ипотечного кредитования        7

3.2. Функции ипотечного кредита        9

3.3. Преимущества и недостатки ипотечного кредита                 10                                                                            

4. Анализ методики расчета индекса доступности жилья        11

5. Практическая часть        14

5.1. Расчет индекса доступности жилья в Кемеровской области        14

5.2. Расчет индекса доступности жилья в Кемеровской области с учетом использования ипотечного кредита        15

Заключение        18

Список использованной литературы        20        

Приложение 1                                                                                        21

Приложение 2                                                                                        25

Введение

На современном этапе обеспеченность населения жильем в Российской Федерации является актуальной и чрезвычайно острой проблемой, что обусловлено достаточно низкими темпами строительства и ввода в эксплуатацию жилых помещений, не удовлетворяющими растущему спросу на жилье.

Для конструктивного научного анализа проблемы очень важно измерить платежеспособный спрос на жилую недвижимость, а не просто намерения и желания граждан. Основным препятствием при покупке жилья в Российской Федерации являются очень высокая его стоимость и низкие доходы населения.

Проблема: определить сформированность рынка доступного жилья в Кемеровской области.

Целью данной работы является определение индекса доступности жилья в Кемеровской области.

Задачи:

1.        Подобрать и проанализировать информацию о международной и российской практике определения доступности жилья.

2.        Исследовать текущее состояние рынка жилья Кемеровской области и его основные показатели.  

3. Рассмотреть возможность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита и определить влияние этого фактора на индекс доступности жилья.

4. Проанализировать недостатки методики определения индекса доступности жилья.  

5. Рассчитать реальный индекс доступности жилья в Кемеровской области с учетом фактора использования ипотечного кредитования.

Объект исследования: региональный рынок жилья и экономические условия обеспеченности населения жильем.

Предмет исследования – индекс доступности жилья в Кемеровской области.

1. Конституционное право на жилище

Слово "жилье" означает обычно сооружение или помещение, предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Право на жилище - одно из конституционных социальных прав, предусматривающее гарантии от произвольного лишения человека жилища, а также возможность определенной категории лиц бесплатно или за доступную плату получить жилье в соответствии с установленными законом нормами. 

Как же должно быть истолковано выражение "каждый имеет право на жилище"? Прежде всего, ограничительно. Как и прежде, конституционное право на жилище сводится к гарантированной государством возможности получения жилья. Государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жильем, которое у него имеется, и принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем.

Право на жилище может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания статьи 40 Конституции:

• к стабильному пользованию занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора найма, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах путем индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений (домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям, предусмотренным законодательством;
• к возможности для малоимущих и иных указанных в законе граждан, нуждающихся в жилище, улучшить свои жилищные условия, получив другое жилое помещение разными способами - бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами;
• для других лиц - к возможности приобрести жилые помещения за счет собственных денежных средств с привлечением субсидий государства и кредитов банка;
• к использованию жилого помещения не только для проживания собственника и членов его семьи, но для передачи другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.);
• к обеспечению для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;
• к недопустимости произвольного лишения граждан права на жилище.

Таким образом, большинство граждан реализовать свое конституционное право на жилище могут посредством приобретения жилого помещения за счет собственных денежных средств, а также привлекая субсидии государства и кредиты банка.

2. Методика определения доступности жилья

На современном этапе обеспеченность населения жильем в Российской Федерации является актуальной и чрезвычайно острой проблемой, что обусловлено достаточно низкими темпами строительства и ввода в эксплуатацию жилых помещений, не удовлетворяющими растущему спросу на жилье. Но даже положительная динамика ввода в эксплуатацию жилых помещений не решает проблемы обеспеченности населения жильем. По данным Фонда «Общественное мнение», 55 % россиян не удовлетворены своими жилищными условиями и желали бы купить  жилье для себя или своих родственников. Причем среди респондентов в возрасте от 18 до 30 лет таковых 71 %. Приведенные данные свидетельствуют о том, что проблема обеспеченности жильем стоит чрезвычайно остро.

Для конструктивного научного анализа проблемы очень важно измерить платежеспособный спрос на жилую недвижимость, а не просто намерения и желания граждан. Основным препятствием при покупке жилья в Российской Федерации являются очень высокая его стоимость и низкие доходы населения.

В международной практике для анализа доступности жилья рассчитывается индекс доступности жилья (ИДЖ). Этот индекс определяется отношением медианной стоимости жилья к медианному доходу домохозяйства за год.  Значение показывает число лет, в течение которых семья имеет возможность накопить на квартиру при условии, что все доходы будут направляться на приобретение жилья.

В Российской Федерации ИДЖ рассчитывается как отношение средней цены квартиры площадью 54 м2 (для семьи из трех человек, исходя из социальной нормы 18 м2/чел.) к среднегодовому доходу семьи из трех человек (среднедушевой денежный доход умножается на три).

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 17.10.2010 №1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы», основной ее задачей является формирование рынка доступного жилья экономкласса, и в качестве ожидаемого результата планируется достижение к 2015 году ИДЖ в РФ, равного 4.

Индекс доступности жилья выступает лишь определенным индикатором жилищной ситуации в стране и регионах, но его значение не свидетельствует о возможности удовлетворения спроса населения на доступное жилье. Разумеется, направлять все доходы домохозяйства на накопления в течение длительного времени невозможно, поэтому приобретение жилья только за счет собственных средств для большинства россиян возможна только в очень долгосрочной перспективе. Таким образом, единственным решением проблемы приобретения жилья в краткосрочном периоде является привлечение заемных средств. И здесь ключевую роль играет ипотечное кредитование.

3. Ипотечное кредитование

Развитие ипотечного жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильем - одна из важнейших социально-экономических задач государства.

Ипотечное кредитование - это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

1. Участники ипотечного кредитования

Основные участники ипотечного кредитования:

• Заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;
• Кредиторы, банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
• Продавцы жилья физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, но их поручению;
• Риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
• Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющее независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• Правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, а также защиты интересов кредиторов, проводит налоговую политику, стимулирующую развитие ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

1. Функции ипотечного кредита

Значимость ипотечного кредитования и его влияние на экономическое развитие определяется сущностью и функциями кредита: перераспределительной, инвестиционной, социальной.

Перераспределительная функция применительно к ипотечному кредитованию проявляется в аккумулировании временно свободных финансовых ресурсов в одних сферах хозяйственной деятельности и направлении их в жилищное строительство. Ипотечное кредитование на рынке строящегося жилья обеспечивает приток оборотных средств строительных организаций.

Очень значима инвестиционная функция ипотечного кредитования, проявляющаяся на первичном ипотечном рынке в стимулировании перевода имеющихся накоплений у населения в реальный капитал на рынке недвижимости.

Крайне важной является социальная функция ипотеки. Одним из приоритетных национальных проектов является проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», ведущая роль в котором отводится ипотечному жилищному кредитованию как ключевому механизму обеспечения граждан России доступным и качественным жильем. Распоряжением Правительства Российской Федерации № 1201-р от 19.07.2010 г. была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., согласно которой рынок ипотечного кредитования должен развиваться устойчивыми темпами, способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов. Предполагается, что основным механизмом приобретения недвижимости в собственность должен стать именно ипотечный кредит.

        3.3 Преимущества и недостатки ипотечного кредита

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Таким образом, суть ипотеки состоит в том, что покупатель должен внести определенный % стоимости будущей квартиры (обычно 10-20%) и затем обратиться в банк за кредитом, покрывающим оставшуюся часть стоимости. После получения ипотечного кредита, заемщику предоставляется возможность пользоваться купленной по ипотеке квартирой. Соответственно, в течение всего срока, на который заемщику выдан кредит, в банк ежемесячно вносятся установленные в договоре суммы денег, включающие и процент за кредит. Заметим, что пока кредит не погашен, квартира является предметом залога. В случае задержки платежей более чем на 2 месяца банк изымает у приобретателя квартиру, которая затем продается по цене, не ниже заранее оговоренной. Обычно ее ликвидационная цена составляет 85-90 % от рыночной. В случае продажи квартиры приобретатель получает ее ликвидационную стоимость за вычетом остатка кредита с процентами.

4. Анализ методики расчета индекса доступности жилья

Принципиальное теоретическое, методологическое, практическое и даже социально-политическое значение в ипотечном кредитовании имеет такой фактор, как доступность жилья. Он является не только показателем благосостояния населения страны, но и фактором развития ипотечного жилищного кредитования. Под доступностью жилья понимается способность семьи приобрести жилье.

В качестве оценочного показателя в нормативных документах Российской Федерации и в публикациях по этому вопросу принят индекс доступности жилья, который определяется количеством лет, необходимых для накопления суммы, равной стоимости стандартной квартиры. Индекс доступности жилья (ИДЖ) рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры размером 54 кв. м общей площади к среднему годовому доходу семьи из трех человек.

ИДЖ, рассчитываемый по описанной методике, не лишен недостатков. Его значения оказываются не вполне объективными и не описывают реальной доступности жилья по двум основным причинам. Во-первых, сильная дифференциация населения по величине среднедушевого денежного дохода затрудняет интерпретацию показателя и делает его применимым лишь для определенной группы населения. Во-вторых, сама величина среднедушевого дохода зачастую не вполне объективна.

Предположим, что у семьи, состоящей из двух взрослых и одного ребенка, только один источник дохода – заработная плата взрослых членов семьи. Тогда ИДЖ нужно модифицировать и рассчитывать, как отношение средней цены квартиры площадью 54 м2 к среднегодовому доходу семьи их трех человек, который будет исчисляться исходя из размера начисленной заработной платы, умноженной на 2. В этом случае полученные значения ИДЖ существенно выше значений, исчисленных по первоначальной формуле, что свидетельствует о низкой доступности жилья для семей, не имеющих иных источников дохода, кроме заработной платы.

Согласно расчетам специалистов Института экономики города, доступность жилья в России в кризисном 2009 г. выросла на 13,2%, в 2011 г. - на 39,6% по сравнению с 2008 г., а в 2015 г. должна снизиться на 25% по сравнению с 2011 г. Вызывают вопросы и данные по федеральным округам и регионам страны (Приложение 1). Из них следует, что доступность жилья в России выше, чем в Европе, а в ряде регионов Уральского и Дальневосточного федеральных округов составляет от двух до трех лет, т. е. в разы выше, чем в Европе. Возникает вопрос, почему при такой фантастически высокой доступности жилья обеспеченность населения жильем в России в разы ниже, чем в Европе и США, а средневзвешенный срок кредитования в России за 2006-2013 гг. составлял от 14,9 до 17,9 года. Можно предположить, что данная методика расчетов доступности жилья экспертов ИЭГ является несостоятельной.

Во-первых, потому, что авторы действующей методики определения доступности жилья соотносят цену квартиры с валовым доходом семьи, полагая, что все эти годы семья должна все свои доходы копить на покупку жилья или на погашение ипотечного кредита, что абсолютно невозможно, поскольку, по данным Росстата, 80% всех доходов населения России идет на приобретение необходимых товаров и услуг и уплату обязательных платежей, а у более чем половины населения доля потребительских расходов составляет 100% всех доходов, а это означает, что только за счет этого фактора авторы методики искусственно завышают доступность жилья в стране как минимум в пять раз.

Во-вторых, авторы действующей методики неадекватно оценивают воздействие ипотечного кредитования на стоимость приобретаемого жилья, а, следовательно, и на доступность жилья, безоговорочно утверждают, что ипотечный кредит повышает доступность жилья. В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года утверждается, что ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними статистическими доходами.

И эта по существу несостоятельная методология определения доступности жилья вошла во многие научные и учебные публикации и в государственные концепции и программы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения России жильем.

Таким образом, доступность жилья должна определяться числом лет, необходимых семье для накопления суммы, равной цене стандартной квартиры:

При покупке жилья за счет собственных и заемных средств доступность покупки жилья составит:

Ко всему вышесказанному необходимо добавить, что действующая сегодня методика определения доступности жилья «сваливает в один котел» доходы миллионеров и миллиардеров, с одной стороны, и % населения с доходами, не позволяющими им перешагнуть «порог» вступления в ипотеку.

Чтобы знать реальную картину обеспечения жильем, необходимо рассчитывать доступность жилья в первую очередь по группам доходности, а не только по субъектам Российской Федерации (как это любят делать наши «эксперты»), поскольку социальная дифференциация лежит в основе региональных различий в обеспечении населения жильем.

5. Практическая часть

1. Расчет индекса доступности жилья в Кемеровской области

Сравним результаты двух методик на примере покупки стандартной квартиры экономкласса в Кемеровской области.

По данным электронного периодического издания «Информационно-политический портал «Сибинфо», зарегистрированного Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, размер начисленной заработной платы по Кемеровской области в первом квартале 2014 года в среднем составил 25,302 тысячи рублей. Если из величины начисленной заработной платы вычесть 13% налога на доходы физических лиц, то фактический размер средней заработной платы составит 22 012,74 рублей.

Годовой среднестатистический доход семьи: 22012,74х3х12 = 792458,64 руб.

Среднестатистические потребительские расходы семьи (80% доходов): 792458,64х80:100 = 633966,91 руб.

Среднестатистический годовой инвестиционный потенциал семьи (20% доходов): 792458,64х20:100 =158491,73 руб.

Согласно Приказу Министерства строительства и ЖКХ РФ от 10 января 2014 г. № 7/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2014 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2014 года», стоимость квадратного метра жилья в Кемеровской области составляет 30635 руб. (Приложение 2)

Цена стандартной квартиры: 30635 х 54 = 1654290 руб.

Коэффициент доступности жилья в Кемеровской области в 2014 г. (по методике Института экономики города) 1654290: 792458,64 =2,09 года.

Теперь рассчитаем реальную доступность жилья, покупаемого с использованием ипотечного кредита, выдаваемого на 20 лет без первоначального взноса под годовую процентную ставку 12,5% плюс 2,5% взносы по страхованию квартиры, здоровья и жизни заемщика и титула собственности. Итого - 15% годовых:

Сумма процентов за кредит за 20 лет составит: 1654290 : 2 х 15 : 100 х 20 = 2481435 руб.

Цена квартиры с процентами за кредит составит: 1654290+ 2481435= 4135725 руб.

Доступность жилья: 4135725: 158491,73  = 26,09 лет.

При  увеличении срока кредитования, сумма процентов будет возрастать, а доступность жилья будет выражаться еще более внушительной цифрой.

2. Расчет индекса доступности жилья в Кемеровской области с учетом использования ипотечного кредита

Рассчитаем реальную доступность жилья, стоимостью 1654290 рублей, покупаемого с использованием ипотечного кредита, выдаваемого региональным банком ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк».

Условия кредита:

Цель: приобретение отдельной квартиры в многоквартирном доме.

Срок кредита до 11 лет, пролонгация не допускается. 

Сумма кредита не более 70 % от стоимости приобретаемого жилья.

Первоначальный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Ставка от 15, 95 % при ежегодной оплате страховки. При отсутствии страховки ставка по кредиту увеличивается на 1 процентный пункт.

Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту предоставляется работникам предприятий, имеющих зарплатный проект в ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк», а также работникам бюджетных организаций. Поэтому в нашем варианте мы за основу расчетов возьмем ставку 15.95% и прибавим процентный пункт за отсутствие страховки.

При этом ежемесячный аннуитетный платеж составит 19403,27 рублей.

Если учесть, что годовой инвестиционный потенциал семьи составляет 158491.73 руб., то величина ежемесячного платежа, равного 19403,27 руб., не является комфортной. Оптимальной суммой ежемесячного платежа будет сумма 158491,73:12=13207,64 руб. очевидно, что в этом случае срок кредитования должен быть более длительным.

Рассчитаем реальную доступность жилья, стоимостью 1654290 рублей, покупаемого с использованием ипотечного кредита, выдаваемого банком с государственным участием ВТБ 24 (ПАО).

Условия кредита:

Цель: приобретение отдельной квартиры в многоквартирном доме.

Срок кредита до 30 лет. 

Сумма кредита не более 80 % от стоимости приобретаемого жилья.

Первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры.

Ставка от 15, 95 % при ежегодной оплате страховки. При отсутствии страховки ставка по кредиту увеличивается на 1 процентный пункт.

Пусть срок кредита будет максимально возможным и составит 30 лет.

При этом ежемесячный аннуитетный платеж составит 18762,13 рублей.

Можно наглядно увидеть, что увеличение срока кредита и уменьшение первоначального взноса не привели к существенному уменьшению ежемесячного платежа. Зато очень заметно, что сумма переплаты возрастает до 5296037 рублей, что составляет 400 % от суммы кредита и увеличивает ИДЖ по сравнению с аналогичными условиями ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк» на 17.27 лет.

Таблица 1. Сводные сведения о реальном ИДЖ в Кемеровской области.

Заключение

В данной работе рассмотрена одна из острых социально-экономических проблем современного общества – доступность жилья для населения. На современном этапе развития, конечной целью проводимой государством в жилищной сфере является полное обеспечение населения страны жильем и повышение его доступности. В этих целях правительством был разработан приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Согласно национальному проекту, приоритетными составляющими развития рынка доступного жилья являются увеличение строительства комфортного жилья по приемлемым ценам и развитие ипотеки.

В ходе работы были исследованы методические основы расчета показателя индекса доступности жилья (ИДЖ), выполнен обзор существующих зарубежной и отечественной методик оценки индекса доступности жилья. Также обоснованы недостатки методики, используемой в российской практике при расчете ИДЖ. Предложены дополнения к методике определения реального индекса доступности жилья. Произведены расчеты реального ИДЖ с учетом среднестатистических экономических показателей для населения Кемеровской области и фактора использования ипотечного кредита, выданного региональным банком ОАО «Кузнецкибизнесбанк» сроком на 11 лет и банком с государственным участием ВТБ 24 (ПАО) сроком на 30 лет. Выполнен сравнительный анализ методик и сделаны выводы.

Так как именно от численности домохозяйства зависит его совокупный уровень доходов и расходов, необходимо учитывать реальный состав, чтобы объективно оценить возможность конкретной семьи приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. В итоге для определения реального ИДЖ необходимо:

• использовать фактический доход домохозяйства, а не среднее значение;
• учитывать необходимые минимальные расходы домохозяйства;
• использовать фактический численный состав домохозяйства;
• учитывать фактор использования ипотечного кредитования;
• использовать в расчетах годовой инвестиционный потенциал семьи.

В результате расчетов мы видим, что реальный индекс доступности жилья зависит от первоначального взноса по ипотечной сделке, суммы ипотечного кредита, суммы процентов по ипотечному кредиту (переплата) и инвестиционного потенциала семьи. Полученные расчетные значения превышают показатели доступности жилья, указанные в Приложении 1 как минимум в 5 раз, как максимум в 9 раз. Подобное превышение говорит о том, что используемая сегодня методика не учитывает реального положения дел, когда население не в состоянии обеспечить себя жильем или улучшить уже имеющиеся жилищные условия самостоятельно. Таким образом, применение реального индекса доступности жилья необходимо для определения той категории населения, которая самостоятельно не может улучшить свои жилищные условия, а также для обоснования кредита по федеральной ипотечной программе.

Если говорить о сформированности рынка доступного жилья в Кемеровской области, принимая в расчет фактор использования ипотечного кредита, то можно сделать вывод, что на сегодняшний день жителям области жилье недоступно. ИДЖ принимает значения от 26 до 44 лет, а сумма переплат по ипотечному кредиту достигает 400%.

Все сказанное свидетельствует о том, что распространенная в современных условиях теоретико-методологическая база определения доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования нуждается в радикальном обновлении.

Список использованной литературы

1. Едронова В.Н., Бурова М.С. Ипотечное жилищное кредитование в Нижегородской области: Современное состояние и тенденции развиития/ Едронова В.Н., Бурова М.С.// Экономический анализ: теориря и практика. – 2014.-13 (364). – с. 2-11.
2. Ипотечное кредитование: теория и практика/ под ред. В.Н. Киданова. М.: ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, 2007.
3. Колотовкина Екатерина Игоревна. ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВКИ ИНДЕКСА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ)/ Колотовкина Е. И.// БИЗНЕС. ОБРАЗОВАНИЕ. ПРАВО. ВЕСТНИК ВОЛГОГРАДСКОГО ИНСТИТУТА БИЗНЕСА. – 2011. – 3 (16)
4. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Система Гарант.
5. Куликов А.Г, Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы/ Куликов А.Г, Янин В.С.// Деньги и кредит. – 2014. – 2. – с. 3-13.

Приложение 1

Мониторинг доступности жилья в регионах России. Ноябрь 2013

Приложение 2

Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации
на I квартал 2014 года (в рублях)

Зачем брать ипотеку в 4 миллиона и выплачивать 25 лет?... когда можно украсть 4 миллиона и отсидеть всего 7?

• 1
• 5

Обсуждения (0)Bred_spit

(10-09-2012, 13:25) Прикольные статусы

Вроде бы всё наладилось: на работу устроилась, машину купила, ипотеку погасила, деньги на Таиланд скопила, а тебе бац... и 80 лет!

• 85
• 5

Обсуждения (0)plum

(27-07-2012, 12:42) Смешные высказывания

Ни что так не укрепляет семью, как Ипотека на 25 лет!

• 68
• 1

Обсуждения (0)LeksA

(8-02-2012, 11:53) Прикольные высказывания

С криком: "Повезло вам, сволочи!" 122-летняя пенсионерка выплатила последний взнос за ипотеку.