Методическая разработка учебного занятия (открытый урок)
методическая разработка

ОБЛАСТНОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«КУРСКИЙ МОНТАЖНЫЙ ТЕХНИКУМ»

МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА

 УЧЕБНОГО ЗАНЯТИЯ

Профессиональный модуль ПМ 01. Управление земельно – имущественным комплексом

Междисциплинарный курс МДК01.01. Управление территориями и недвижимым имуществом

Профессиональный модуль ПМ 04. Определение  стоимости недвижимого имущества

Междисциплинарный курс МДК04.01. Оценка недвижимого имущества

основной профессиональной образовательной программы -

программы подготовки специалистов среднего звена

по специальности  

21.02.05  Земельно-имущественные отношения

Выполнили: преподаватель  Кононова Л.А.,

                        преподаватель  Кузнецова О.В.

Курск 2021

СОДЕРЖАНИЕ

1. Пояснительная записка………………………………………………..3
2. Технологическая карта..…….…………………………………………4

Литература………………………………………………………………..14

        ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………..16

1. Пояснительная записка

          Программы профессиональных модулей являются частью основной профессиональной образовательной программы. При изучении междисциплинарного курса МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества и междисциплинарного курса МДК.01.01 Управление территориями и недвижимым имуществом основной профессиональной образовательной программы – программы подготовки специалистов среднего звена по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения предусматривается выполнение практических  работ: «Поправки на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости» и «Составление договора купли-продажи квартиры».

Выполнение практических работ позволяет обрести навыки поиска, сбора, обобщения и представления данных, полученных в ходе самостоятельно проведенных действий с использованием компьютера. Поиск необходимой информации в законодательной, правовой и справочной литературе, навыки работы с текстовыми редакторами, развивать умение самостоятельно пользоваться электронными правовыми базами, формировать способности к рефлексии своей деятельности.

Методическая разработка данного урока составлена на основе Рабочей программы учебного модуля ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества и ПМ.01 Управление земельно – имущественным комплексом разработанных на основе Федерального государственного образовательного стандарта по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения. В данной методической разработке представлены методы реализации формирования знаний и умений, определенных темой.

Технологическая карта учебного занятия

ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества,

ПМ.01 Управление земельно – имущественным комплексом.

                                                          Тема: «Применение поправок на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости»

Литература

Нормативные источники:

1. Гражданский кодекс РФ часть 1. от 30.11.1994 N51-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 21.10.1994) действующая редакция).
2. Гражданский кодекс РФ часть 2. От 26.01.1996 N14-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 22.12.1995) действующая редакция).
3. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [с изменениями и дополнениями]. - М.: Омега-Л, 2010. - 63 с.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
5. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1 - №5, №7).- АГОРА, Экспертный центр.

Основная литература:

6. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/ А.Н. Асаул . - 2-е  изд . - СПб.: Питер, 2017. - 624 с.: ил.
7. Басаков, М.И. Документационное обеспечение управления  (с  основами  архивоведения) [Текст]: учеб.пособие. Рекомендовано ФГАУ «ФИРО». ФГОС 3+/ М.И. Басаков. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2016 . - 216  с. -(Начальное и  среднее  профессиональное образование)
8. Марченко, А.В. Экономика и управление  недвижимостью [Текст]: учеб.пособие/ А.В.Марченко. - 2-е изд., перераб. и  доп . - М.: Ростов н/Д, 2014. - 448 с.
9. Тепман, Л.Н.Оценка недвижимости [Текст]: учеб.пособие/ Л.Н.Тепман; под ред.В.А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. - 463 с.
10. Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление  собственностью  [Текст]/ Д. А. Шевчук. - Ростов н/Д: Феникс, 2016. - 155 с.

Интернет-источники:

11. http://ocenka-uia.ru
12. http://www.cfin.ru
13. http://www.realtypress.ru

ЛИТЕРАТУРА

Нормативные источники:

14. Гражданский кодекс РФ часть 1. от 30.11.1994 N51-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 21.10.1994) действующая редакция).
15. Гражданский кодекс РФ часть 2. От 26.01.1996 N14-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 22.12.1995) действующая редакция).
16. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [с изменениями и дополнениями]. - М.: Омега-Л, 2010. - 63 с.
17. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
18. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1 - №5, №7).- АГОРА, Экспертный центр.

Основная литература:

19. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/ А.Н. Асаул . - 2-е  изд . - СПб.: Питер, 2017. - 624 с.: ил.
20. Басаков, М.И. Документационное обеспечение управления  (с  основами  архивоведения) [Текст]: учеб.пособие. Рекомендовано ФГАУ «ФИРО». ФГОС 3+/ М.И. Басаков. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2016 . - 216  с. -(Начальное и  среднее  профессиональное образование)
21. Марченко, А.В. Экономика и управление  недвижимостью [Текст]: учеб.пособие/ А.В.Марченко. - 2-е изд., перераб. и  доп . - М.: Ростов н/Д, 2014. - 448 с.
22. Тепман, Л.Н.Оценка недвижимости [Текст]: учеб.пособие/ Л.Н.Тепман; под ред.В.А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. - 463 с.

23. Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление  собственностью  [Текст]/ Д. А. Шевчук. - Ростов н/Д: Феникс, 2016. - 155 с.

Интернет-источники:

24. http://ocenka-uia.ru
25. http://www.cfin.ru
26. http://www.realtypress.ru

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

КОМАНДА № _______ 

КРИТЕРИИ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Алгоритм расчета команда №_____

Общественными элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования. Условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики. После анализа имеющейся информации необходимо корректировать стоимость предложений объектов аналогов при помощи поправок.

Для проведения и составления таблицы итогового расчета необходимо учесть следующие поправки:

1.Поправка на переданные права собственности на недвижимость. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. При совершенствовании и совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружением, но и земельным участком на котором он находится. Введение ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравниваемый объект - ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравниваемого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравниваемого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравниваемый полное. В нашем случае сделка купли – продажи объектов недвижимости не состоялись, следовательно, поправка на переданные права имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

2.Поправка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, так как сделки купли – продажи объектов не состоялись, и в финансовых расчетах по приобретению не было, то поправка имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

3.Поправка на условия продажи (чистота сделки) элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. В нашем случае сделки не состоялись, следовательно, следовательно, поправка имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

4.Поправка на динамику сделок на рынке, так как информация о продаже или перепродаже объектов недвижимости на рынке (20.09.2021г.) отсутствует, они непродажны. Все цены аналогов 1-5 являются ценами предложения, факт продажи не состоялся, следовательно, поправка на динамику сделок на рынке имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

5.Поправка на конструктивные характеристики. Определяем экспертным путем, исходя из анализа данных по группам капитальности по объектам-аналогам и оцениваемому объекту. При этом диапазон цен в зависимости от конструктивных характеристик объектов-аналогов и оцениваемого объекта может составлять от 5 до 60%.

Аналог 1 имеет поправочный коэффициент _________;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

________________ х __________ = ____________________ руб.

Аналог 2 имеет поправочный коэффициент _________;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

________________ х __________ = ____________________ руб.

Аналог 3 имеет поправочный коэффициент _________;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

________________ х __________ = ____________________ руб.

6.Поправка на этаж. По объективным данным в результате исследования рынка недвижимости имущество стоимостью 1 кв. м квартиры, расположенный на первом или последнем этаже, ниже на 3 % стоимости 1кв.м аналогичной квартиры, расположенный на среднем этаже. Оценивается квартира, расположенная на 5 этаже пятиэтажного дома.

Аналог 1 расположен на ______ этаже ____-ти этажного дома, следовательно, имеет поправочный коэффициент ________:

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

______________ х _______ = ______________ руб.

Аналог 2 расположен на ______ этаже ____-ти этажного дома, следовательно, имеет поправочный коэффициент ________:

скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

______________ х _______ = ______________ руб.

Аналог 3 расположен на ______ этаже ____-ти этажного дома, следовательно, имеет поправочный коэффициент ________:

скорректированная стоимость аналога 3 составляет:

______________ х _______ = ______________ руб.

7.Поправка на местоположение. Поправка определяет удаленность выбранных аналогов от центра города, престижность местоположения, а также расположение объекта внутри района местонахождения, исходя из анализа рыночных данных по объектам-аналогам и оцениваемому объекту. При этом отклонение цены в зависимости от местоположения объектов-аналогов и оцениваемого объекта может быть от 5 до 80%.

Аналог 1 находится ближе(или дальше) к центру города, следовательно, поправочный коэффициент равен _________.

Скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

__________________ х ______________ = ____________________ руб.

Аналог 2 находится ближе(или дальше) к центру города, следовательно, поправочный коэффициент равен _________.

Скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

__________________ х ______________ = ____________________ руб.

Аналог 3 находится ближе(или дальше) к центру города, следовательно, поправочный коэффициент равен _________.

Скорректированная стоимость аналога 3 составляет:

__________________ х ______________ = ____________________ руб.

8.Поправка на физический износ. Расчет производится по формуле:

Пи= 

где:  Пи – поправка на износ;

Иоб – фактический износ оцениваемого объекта;

Иан – фактический износ аналога.

Физический износ объекта оценивается по формуле:

Текущий год – год постройки х100%

группа капитальности

Определяем фактический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов:

Износ оцениваемого объекта = (2021 – _________) / _____ х 100 % = _____ %

Износ Аналога 1 = (2021 – ________) / _____ х 100 % = ______ %.

Износ Аналога 2 = (2021 – ________) / _____ х 100 % = ______ %.

Износ Аналога 3 = (2021 – ________) / _____ х 100 % = ______ %.

Определяем поправку на физический износ

Пи1 = (100 – _____) / (100 - _____) = _______.

Пи2 = (100 – _____) / (100 - _____) = _______.

Пи3 = (100 – _____) / (100 - _____) = _______.

Определяем скорректированную цену объектов-аналогов.

Скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

___________________ х _____ = ______________ руб.

Скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

___________________ х _____ = ______________ руб.

Скорректированная стоимость аналога 3 составляет:

___________________ х _____ = ______________ руб.

9.Поправка на масштаб. Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем цена меньших зданий.

Расчет производим по формуле:

Пм = -0,02519х(So-Sa),

где: Sа - площадь аналога;

So – площадь оцениваемого объекта.

Пм1 = -0,02519 x (________ – ________) = ___________.

Пм2 = -0,02519 x (________ – ________) = ___________.

Пм3 = -0,02519 x (________ – ________) = ___________.

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цоа скор. =Цоа / (Sa+- Пм) х So, где:

Цоа – цена объекта аналога;

Sа – площадь объекта аналога;

Sо – оцениваемый объект;

Пм – поправочный коэффициент на масштаб.

Скорректированная стоимость аналога   1 составляет:

Цоа.скор. =   х ________ = ______________ руб.

Скорректированная стоимость аналога   2 составляет:

Цоа.скор. =   х ________ = ______________ руб.

Скорректированная стоимость аналога   3 составляет:

Цоа.скор. =   х ________ = ______________ руб.

Стоимость оцениваемых объектов как средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:

Соб =

где: К1, К2, К3 – коэффициенты весомости.

К1= _________; К2 = __________; К3 = _________.

         Цоб =  ((_______________ х __________) + ( ______________ х ______) + (______________ х _______) )/ (_______ + ________ + ________) =

= _____________ + ___________ + _____________ = __________________ руб.

Итоговая рыночная стоимость на 3 квартал 2021 года объекта недвижимости сравнительным подходом составляет __________________ рубль (___________________________________________________________), без НДС.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

     (город, область)                                

Мы, _______________________________________________________________, _______________ г.р.,

место рождения: ________________________________________________________________________,

гражданство: ____________________, пол: _______________, паспорт: ___________ № ____________,

выдан: ______________________________________________________________, _____________ года,

код подразделения: __________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________________

_______________________________________________________________________________________

__________________________________________________ именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, и

___________________________________________________________________, _______________ г.р.,

место рождения: ________________________________________________________________________,

гражданство: ____________________, пол: _______________, паспорт: ___________ № ____________,

выдан: ______________________________________________________________, _____________ года,

код подразделения: __________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________________

______________________________________________________________________________________

________________________________________ именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: _______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________

2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________________ от "___"___________ ____ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N __________, выданным "___"____________ ____ г. , запись о государственной регистрации N ___________.

3. Вышеуказанная квартира состоит из ___ жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь _______ кв.м., в том числе _______   кв.м. жилой площади

4. По соглашению сторон Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за _________________ (_________________________________________ рублей. Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение одного дня после получения настоящего договора, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации  кадастра и картографии по Курской области. К Покупателю также переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
5. Продавец гарантирует, что указанная квартира до настоящего времени никому другому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, свободна от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
6. Данный договор считается заключенным с момента его подписания и регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации  кадастра и картографии по Курской области. После государственной регистрации перехода права собственности Покупатель становится собственником вышеуказанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.
7. В указанной квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит.
8. Продавец обязуется освободить квартиру и передать Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов, в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры.
9. Покупатель осмотрел указанную квартиру, претензий по ее качеству не имеет. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего договора указанная квартира находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре.
10. Покупатель на момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке не состоит.
11. Участники договора подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
12. Содержание статей Гражданского Кодекса РФ: ст.161 (Сделки, совершаемые в простой письменной форме), ст.162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), ст.164 (Государственная регистрация сделок), ст.209 (Содержание права собственности), ст.223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), ст.288 (Собственность на жилое помещение), ст.292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), ст.460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), ст.461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), ст.549 (Договор продажи недвижимости), ст.550 (Форма договора продажи недвижимости), ст.551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), ст.554 (Определение предмета в договоре продажи недвижимости), ст.555 (Цена в договоре продажи недвижимости), ст.556 (Передача недвижимости), ст.557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), ст.558 (Особенности продажи жилых помещений); статей Жилищного Кодекса РФ: ст.30 (Права и обязанности собственника жилого помещения), ст.31 (Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении), ст.38 (Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме); статей Семейного Кодекса РФ: ст.34 (Совместная собственность супругов), ст.35 (Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов) сторонам известно.
13. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности оплачивает Покупатель.
14. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации  кадастра и картографии по Курской области, по одному - у Продавца и Покупателя.

Продавец: ______________________________________________________

________________________________________________________________

_______________________________________________________________.

Покупатель: ____________________________________________________

________________________________________________________________

_______________________________________________________________.

           Продавец:                         Покупатель:

    _____________/_________________/    _____________/________________/